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16 de Agosto de 2022

A ausência de parede divisória entre imóveis vizinhos e a construção desta parede

Fernando Nonnenmacher, Advogado
Publicado por Fernando Nonnenmacher
há 4 anos

Imagem: Matthew Brodeur / Unsplash.

Vou contar para você uma historinha que envolve a Maria e o Jurandir, o art. 1.305, do CC/2002, o fato da inexistência de uma parede divisória entre imóveis vizinhos e o direito de construção desta parede.

Vamos imaginar que havia dois imóveis vizinhos. A Maria, de um lado, com seu imóvel. O Jurandir, de outro, também com seu imóvel. No nosso caso, inexistia, na divisa desses imóveis, qualquer parede dividindo-os. O que isso significou? Este quadro constituiu um primeiro pressuposto, para se reconhecer, em favor da Maria, o direito de construir uma parede divisória entre os imóveis. Caso um deles (a Maria ou o Jurandir) já tivesse construído a parede divisória, obviamente não haveria se cogitar de tal direito da Maria.

Neste sentido, o art. 1.305, do CC/2002, estabeleceu que o confinante, que primeiro construir, pode assentar (construir) a parede divisória. Mas, isso não é tão simples como parece. Ao falar em confinante (vizinho), que primeiro construir, o que a lei exigiu? O Jurandir poderia sustentar que a lei exigiu a ausência de qualquer construção nos imóveis (e não só uma parede na divisa), como pressuposto para que a Maria tivesse o direito de construir essa parede divisória. De acordo com essa concepção, se a Maria ou o Jurandir já tivesse construído uma casa, sem qualquer parede na divisa, a Maria não passaria a preencher um requisito para ter o direito de construir uma parede divisória. Me parece que esta não é a interpretação mais coerente, entretanto, do artigo mencionado (Sorry, Jurandir!). Creio que a lei pressupôs a ausência tão somente de parede na divisa dos imóveis, de modo que, se a Maria ou o Jurandir já construiu em seu terreno uma casa, sem qualquer parede na divisa, mesmo assim a Maria passou a preencher um requisito para ter o direito de construir uma parede divisória entre os imóveis. Eu não encontrei discussão desse tipo na doutrina ou na jurisprudência, mas o artigo mencionado abre espaço para essa duplicidade de entendimento. De qualquer forma, adotando o entendimento acima, que reputo mais coerente, podemos dizer que, como não havia qualquer parede dividindo os imóveis (independentemente de qualquer outra construção), houve a satisfação de um requisito, para a Maria ter o direito de construir a parede no limite com o Jurandir.

Além disso, na situação, verificou-se que ambos imóveis (do Jurandir e da Maria) estavam localizados em zona urbana, mais especificamente na cidade de "Paredópolis", capital nacional das paredes. Com isso, localizando-se os imóveis dos vizinhos na cidade, preencheu-se mais um requisito, a fim de se reconhecer, à Maria, o direito de construir a parede divisória.

Observe que o art. 1.305, do CC/2002, não previu a localização urbana dos imóveis, expressamente, como uma condição para que a Maria tivesse o direito de construir a parede na divisa. Todavia, se verificarmos o art. 1.303, do CC/2002, veremos que nele se colocou que, na zona rural, não é possível construir sem obedecer um recuo em relação ao imóvel vizinho (três metros). Ou seja, se os imóveis, do Jurandir e da Maria, estivessem localizados na zona rural, não seria possível construir uma parede na divisa. Com isso, forçoso concluir que a localização urbana dos imóveis (ou, pelo menos, a não localização rural), do Jurandir e da Maria, constituiu o preenchimento de um requisito para o reconhecimento do direito de a Maria construir uma parede divisória. Essa interpretação é seguida por Meirelles, Direito de Construir, 2005.

Portanto, preenchidos estes dois requisitos, a Maria passou a ter o festejado direito de construir a parede divisória. Viva a Maria!

Mas, qual era a extensão desse direito de construir a parede divisória, que a Maria passou a titularizar? Em outras palavras, no que consistiu esse direito de construir a parede divisória?

Se você nunca estudou sobre paredes divisórias de imóveis vizinhos, não se assuste com isso que eu vou dizer: a Maria passou a poder construir a parede até meia espessura no terreno do Jurandir. Isso mesmo. A Maria passou a poder construir a parede, sendo metade da espessura (largura) da parede no terreno dela e metade da espessura da parede no terreno do Jurandir. Mas isso não seria invasão? Não, tudo lícito. Se a Maria viesse a construir uma parede assim, o Jurandir poderia espernear, xingar, chorar etc, mas não teria reconhecido, em seu favor, uma invasão (esbulho) pela Maria.

Note que o art. 1.305, do CC/2002, previu expressamente esta possibilidade, dizendo que Maria poderia "assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo". Ou seja, eu não estou brincando com você: isso está mesmo lá no caderninho civilístico.

Mas não é só isso. Como extensão desse direito, a Maria também passou a poder construir uma parede divisória tão somente no seu terreno, coladinho com a divisa do terreno do Jurandir. Note: aqui a parede não estaria nos dois terrenos, mas somente no terreno da Maria, rente, entretanto, ao imóvel do Jurandir.

Veja: a lei não previu expressamente esse poder, tal como previu a possibilidade anterior. Porém, se a Maria passou a poder construir a parede, colocando a metade da largura dela no terreno do Jurandir, parece lógico que a Maria também passou a poder escolher fazer algo diverso, menos oneroso para o Jurandir, colocando a parede tão somente sobre o seu terreno (imóvel da Maria), colado na divisa com o imóvel do Jurandir. Ademais, de forma implícita, pode-se dizer que a lei previu essa possibilidade, na medida em que, no art. 1.304, do CC/2002, mencionou as consequências para quando esse direito, de construir a parede somente sobre o seu terreno, na divisa com o vizinho, viesse a ser exercido pela Mary (já temos intimidade suficiente com ela). Não se preocupe: eu irei tratar desse art. 1.304, do CC/2002, em breve; fiquemos, por ora, com o art. 1.305, do CC/2002, tão somente.

Ainda quanto à extensão do direito de construir a parede divisória, a Maria passou a poder definir a largura e a profundidade do alicerce da parede divisória (seja na parede colocada nos dois solos, seja na parede colocada somente no solo dela).

Este poder foi prescrito no art. 1.305, do CC/2002, expressamente. Para ficar mais claro, esse poder da Maria significou que ela passou a ter o direito de definir a largura e a profundida da fundação (alicerce) da parede divisória, fixando até que ponto a parede teria forças para suportar uma construção nela amparada. O fato de a Maria ter a chance de poder definir a largura e a profundidade do alicerce, na hora de construir a parede, passou a ser algo muito importante, porque poderia limitar o Jurandir, caso este viesse a pretender apoiar uma futura construção na parede divisória construída pela Maria (historinha que você ficará sabendo em um próximo texto).

Resumindo, o importante fixarmos aqui é que, como havia dois imóveis (da Maria e do Jurandir) sem parede divisória entre eles, localizados ambos na zona urbana, a Maria passou a ter o direito de colocar a parede na divisa, podendo escolher entre construir a parede somente no seu terreno, colado na divisa do vizinho, ou então construir a parede na metade do seu solo e na metade do solo do Jurandir. Em ambos os casos, adquiriu também o direito de definir a largura e profundidade do alicerce (fundação) da parede.

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3 Comentários

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Excelente texto como sempre Fernando! Mas confesso que estou saudosa do Geromel e da Clotilde, abraços! continuar lendo

Olá, Heloisa! Muito obrigado! Geromel e Clotilde estão de férias, mas daqui um pouco eles voltam! Grande abraço! continuar lendo

Excelente texto. Aprendi aspectos que desconhecia. Parabéns!
Irena Garibaldi continuar lendo